Marché de l’immobilier 2008, une année en trois phases

Les douze derniers mois ont été riches en rebondissements. Le dynamisme du marché s’est progressivement estompé pour laisser place à une période de stagnation. Après plusieurs mois de hausse des prix, la fin de l’année 2008 marque un coup d’arrêt : ralentissement des transactions et stabilité des prix des appartements. À l’opposé, la demande foncière reste toujours active. De janvier à mai, le marché évolue en fonction de la situation sécuritaire et politique. Le moral de la population n’est pas à l’optimisme. L’appétit des clients fait du yo-yo en fonction de la multiplication des accrochages armés à Beyrouth. Paradoxalement, le secteur immobilier demeure actif. La demande de la part des expatriés continue d’être soutenue et les prix des appartements augmentent progressivement dans la continuité de 2007. De mai à août et suite aux accords de Doha, le marché connaît une période faste. L’intérêt des expatriés et des locaux s’accélère. Plusieurs projets réalisent des ventes. Par exemple, un projet du front de mer du centre-ville enregistre plus d’une vingtaine de transactions en quelques semaines. Dans le même temps, les prix continuent de croître de 30 à 40 % au cours des huit premiers mois de 2008. Cette hausse est principalement liée à la flambée des coûts de construction, la cherté du foncier et au maintien de la demande. Désormais, il n’est plus possible de trouver un premier étage dans certains beaux quartiers de Beyrouth à moins de 3 000-3 500 dollars le mètre carré. Depuis septembre, le marché des appartements connaît une incontestable accalmie. Après les hausses vertigineuses observées au début de l’année, l’évolution des prix marque une pause. Voilà quatre mois que la valeur des logements reste stable. Dans une conjoncture de crise boursière et financière qui a affecté les marchés américains, européens et de certains pays du Golfe, le Liban est encore relativement épargné. Pourtant, le nombre de transactions est en baisse. Les clients locaux à la recherche d’un nouveau logement rechignent à finaliser. La prudence est de mise. Les expatriés qui viennent de perdre une partie de leur économie avec les chutes boursières mondiales ne sont plus aussi pressés et enthousiastes de trouver un pied-à-terre. Malgré ce ralentissement de la demande, les prix font de la résistance. Quelques promoteurs ont bien baissé leurs tarifs de 20 % après avoir proposé une grille de prix incohérente. Toutefois, si la majorité d’entre eux acceptent quelques réajustements lors des négociations, ils refusent toujours de brader leurs appartements disponibles. Dans ce climat, les acheteurs et les vendeurs campent sur leur position. Les uns attendent une baisse éventuelle des prix, les autres bénéficiant d’une bonne assise financière ne veulent pas céder aux pressions. C’est le statu quo. L’année 2009 arrive avec de nombreuses interrogations. L’activité immobilière va rester dépendante de l’évolution de la demande qui peut ne pas se réactiver avant l’été 2009. Il sera intéressant de mesurer l’appétit des Libanais affectés par la crise financière et de suivre d’éventuels replis de capitaux vers l’immobilier libanais. De plus, la situation politique et sécuritaire va à nouveau influencer le moral des clients. Dans ce contexte, la stabilité des prix reste une inconnue.