Marché de l’immobilier Bureaux à Beyrouth, un stock contrasté

Depuis plusieurs années, le marché des bureaux dans l’agglomération beyrouthine traverse une période de stagnation. La première conséquence de cette situation est une réelle stabilité des prix, voire même, dans certains cas, une diminution. L’une des principales explications est que la demande est devenue très ciblée. Elle concerne le plus souvent des compagnies qui cherchent des espaces plus vastes par rapport aux bureaux qu’ils occupent actuellement. Ces sociétés prennent leur temps pour comparer les prix du marché en restant à l’affût d’opportunités. De plus, le contexte sécuritaire et économique depuis un an et demi n’encourage pas la venue de sociétés étrangères qui préfèrent attendre des signes tangibles d’accalmie politique pour s’implanter. La stagnation du secteur se traduit par l’absence de nouveaux projets. À ce jour, il n’y a aucun immeuble de bureaux en construction à Beyrouth-Ouest, nous en comptons trois au centre-ville et un à Monnot, le long de la rue de Damas. Ces derniers sont quasiment terminés. Le constat est simple, les promoteurs ne sont pas actuellement attirés par ce type d’investissement et privilégient le résidentiel qui est nettement plus rentable. Pourtant, nous sommes persuadés qu’il y a des niches à exploiter. Si nous analysons la demande actuelle, nous constatons que de nombreuses sociétés recherchent un cadre de travail agréable dans des régions pas nécessairement d’affaires comme à Hamra, à Sassine ou au centre-ville. Elles privilégient des quartiers avec une bonne accessibilité. Les locations les plus recherchées tournent autour de 100 à 150 dollars le m2. Les loyers demandés les plus élevés concernent les nouveaux projets au centre-ville. Les prix varient de 280 à 300 dollars le m2. La crise du secteur est également perceptible dans ce nouveau stock où les espaces de bureaux ne s’arrachent pas aussi vite que l’on peut le penser. C’est à l’image du centre-ville qui compte une multitude de bureaux vacants. Sur un stock total de plus de 350 000 m2, nous pouvons estimer qu’il y a encore plus de 100 000 m2 disponibles. Il s’agit le plus souvent d’espaces qui n’ont jamais été réhabilités, cloisonnés et sans parking. Avoir son bureau dans une des rues piétonnes du centre-ville a un charme certain, mais ce cliché n’attire plus autant qu’auparavant. L’éloignement des parkings et le blocage sécuritaire de certains secteurs dissuadent les éventuels intéressés. Les immeubles de renom situés le long de l’avenue Charles Malek et à Tabaris sont très recherchés. Les prix y sont élevés de 150 à 175 dollars le m2. Bien que la disponibilité soit limitée, aucun nouveau projet est à l’horizon. Au contraire, c’est le résidentiel qui est en train de s’y implanter. Le stock de bureaux à Ras Beyrouth (Clemenceau, Hamra, Raouché) est souvent ancien. Les propriétaires doivent être flexibles et savoir que s’ils n’offrent pas des vraies facilités (partage des coûts de réhabilitation, baisse des loyers, période de grâce aux nouveaux locataires), ils auront les pires difficultés à louer leurs bureaux. La vente serait une solution, toutefois le marché est à 90 % à la location. La juste valeur locative pour ce type de bureaux serait d’environ 75 à 80 dollars le m2. Bien que construit en 1969, le centre Gefinor à Clemenceau est une exception. Aucun bureau n’y est actuellement disponible alors que les loyers varient de 150 à 200 dollars le m2. En coopération avec RAMCO 01/349910 mail@ramcolb.com