Marché de l’immobilier La « mallmania » à Beyrouth

Au cours de ces dernières années, le paysage commercial de Beyrouth a subi de profondes mutations avec l’émergence de la grande distribution internationale (Monoprix, BHV et Spinneys) et la multiplication des franchises internationales éparpillées dans toutes les rues marchandes de la capitale. Désormais, c’est au tour des grands centres commerciaux de faire leur apparition. Dora Center (60 000 m2 de surface marchande à Nahr el-Mott) et Metropolitan City Center (13 800 m2 à Sin el-Fil), Souks de Beyrouth (55 000 m2 au centre-ville), Verdun 5 (52 000 m2 à Verdun) auxquels il faut ajouter Beirut Mall à Chiyah, Verdun 212 à Verdun et les projets de Landmark au centre-ville et de Carrefour à Dbayeh, d’ici à 2006 et 2007, plus de 275 000 m2 de surfaces commerciales seront sur le marché. Cette frénésie immobilière va incontestablement bouleverser l’échiquier commercial beyrouthin. Nous ne pensons pas que les rues marchandes comme Hamra, Mar Élias, Verdun et Sassine vont être profondément affectées. Elles auront toujours leur clientèle et resteront bien ancrées dans les pratiques de la population. Cependant, une baisse des loyers n’est pas à écarter et serait même souhaitable. Par contre, l’arrivée de grands centres commerciaux d’envergure régionale va obligatoirement nuire aux petites galeries marchandes qui se sont développées depuis 10 ans. Nous entendons par galerie marchande un espace couvert avec différents niveaux de boutiques avec généralement un supermarché, un complexe de cinéma ou un grand magasin en sous-sol. À ce jour, Beyrouth compte plus d’une vingtaine de petites galeries qui représentent environ 200 000 m2 de surface commerciale. La moyenne de ces espaces tourne autour de 8000-9 000 m2. Avec 29 500 m2 de surface de vente, ABC Achrafieh est une exception et représente aujourd’hui le seul véritable centre commercial à Beyrouth. Construits sur de petites parcelles, la superficie commerciale de ces espaces varie de 500 m2 à 17 000 m2. La moyenne du taux d’occupation se situe entre 70 et 80 %. Toutefois, la valse des enseignes dans plusieurs de ces galeries prouve que ce concept de petites surfaces marchandes s’essouffle. De plus, Beyrouth compte plusieurs exemples de galeries peu dynamiques avec une mauvaise configuration architecturale, des loyers trop élevés et un manque de locomotives commerciales. Nous ne parlons pas de certains espaces qui, à peine inaugurés, sont déjà quasiment, voire totalement déserts. L’arrivée des nouveaux centres commerciaux va entraîner une bataille à couteaux tirés. Affirmant que son projet est le meilleur de tous, chaque promoteur tente, dès aujourd’hui, de courtiser les meilleures enseignes du marché. À ce petit jeu, les premiers construits seront les mieux servis. Toutefois, la différence se fera au niveau des loyers. Déjà, certains centres commerciaux, avec des prix allant jusqu’à 1 500 dollars le m2, ont mis la barre très haut voire trop haut. Cette escalade immobilière est inquiétante et dangereuse. Il y a une vérité qu’il ne faut pas oublier : en fin de compte, le loyer est déterminé par le chiffre d’affaires qui est lui-même déterminé par le pouvoir d’achat des consommateurs. Il serait dommage que ces centres commerciaux, qui peuvent contribuer à positionner Beyrouth comme une destination touristique et commerciale régionale, ne réussissent pas à rassembler un maximum de commerçants à cause d’une stratégie tarifaire trop gourmande. Si construire un centre commercial est avant tout une opération immobilière qui doit être rentable, il n’est pas nécessaire d’avoir les yeux plus gros que le ventre. En coopération avec : Ramco Tel / Fax : 01 349 910 - email : mail@ramcolb.com