Marché de l’immobilier L’expertise immobilière est une science

Aux États-Unis et en Europe, les personnes qui évaluent des propriétés immobilières sont formées comme des économistes et des conseillers financiers ; on leur enseigne une science détaillée dans des livres ; elles passent un bon bout de temps à lire, à passer des examens avant d’avoir l’occasion de réaliser leur première évaluation. Des années d’expérience sont requises pour devenir un expert reconnu. Au Liban, la profession d’expert immobilier n’a toujours pas été réglementée, et quiconque, sans aucune qualification, peut s’improviser expert, obtenir une licence et commencer à conseiller des clients en matière d’immobilier. La plupart de ces experts n’interviennent pas sur le marché ; ils ne vendent pas, n’achètent pas, ne négocient pas et ils n’ont donc aucun moyen de savoir ce qui s’y passe. Ce qui ne les empêche pas, en échange d’une maigre rétribution, de donner leur avis par écrit sur une propriété. Dans la plupart des cas, ils mettent par écrit l’avis que vous voulez entendre pour que vous soyez satisfait. Ces individus ne fournissent pratiquement pas d’évaluation indépendante. Pour les banques qui ont accordé beaucoup de crédits adossés à des garanties immobilières ou foncières, la conséquence de cette anomalie se fait désormais clairement sentir. Les investisseurs prennent aussi des risques, car ils n’ont pas les moyens d’obtenir une évaluation précise, indépendante d’un bien avant de prendre une décision. Le problème principal de l’expertise immobilière est que l’on imagine qu’il s’agit simplement de « mettre un prix » sur un bien. Cette attitude est un héritage de la période au cours de laquelle les terrains étaient achetés et vendus pour de la spéculation, comme une marchandise banale, dans un marché où les prix ne cessaient d’augmenter. Cette période a duré des décennies avant la guerre de 1975. Les prix immobiliers étaient soutenus constamment par la croissance, une forte monnaie, une forte demande de logements dans la capitale alimentée par l’exode rural et le tourisme. Dans un tel environnement euphorique d’investissement spéculatif, qui se souciait que le prix payé pour tel ou tel bien soit légèrement trop élevé ? Quel rôle un expert aurait-il pu avoir dans une telle frénésie d’achats ? Cette situation idyllique a volé en éclats avec la guerre. Le marché est presque mort dans un pays abandonné par une grande partie de sa population et déserté par les touristes. Aujourd’hui, il est désormais évident, après la courte période spéculative du début des années 1990 qui a été suivie par une rude correction, qu’une nouvelle ère a débuté pour le marché immobilier libanais. Les terrains et les propriétés immobilières ne sont plus vendus comme des marchandises ordinaires, mais comme des actifs en mesure de générer un certain retour sur investissement. Un tel retour sur investissement devrait être sensiblement supérieur à des alternatives peu risquées, telles que des placements en bons du Trésor ou des dépôts bancaires rémunérés. Bien que des plus-values soient possibles, elles doivent être considérées comme un bonus et non pas comme un résultat garanti. Dès lors que l’investissement immobilier est assimilable à un autre investissement risqué, l’évaluation doit se faire de façon scientifique, en intégrant toutes les variables qui peuvent affecter le retour sur cet investissement. L’expertise dépend ainsi de l’environnement économique, des données du marché, de la qualité du concept, de l’architecture du projet, de la politique de prix et, en fin de compte, de la capacité à valider toutes les hypothèses de faisabilité. Il s’agit d’un exercice bien plus complexe que le simple fait d’apposer un prix à un bien, un exercice qui réclame professionnalisme et objectivité. L’approximation peut perdurer dans les années de boom, mais quand la concurrence devient la norme et la faisabilité dépend du moindre détail, personne ne peut plus se permettre des erreurs. En coopération avec : RAMCO