Byblos Bank a lancé hier lors d'une conférence de presse son nouvel indice mensuel mesurant la demande des Libanais sur le marché de l'immobilier résidentiel. Selon la banque, un tel indicateur est une première dans le monde arabe et permet de combler un manque de données sur un marché qui représente environ 14 % du PIB libanais.
Les données sont recueillies via une enquête-sondage réalisée mensuellement auprès d'un échantillon aléatoire de 1 200 résidents libanais, en s'enquérant de leurs projets d'achat ou de construction d'un bien immobilier dans les six mois à venir. Les données recueillies sont ensuite analysées à la lumière de plusieurs autres données, issues notamment de : l'indice de confiance des consommateurs de la Byblos Bank, les notations de risque-pays du Political Risk Group et le nouvel indicateur synthétique de la Banque mondiale. Les facteurs respectivement mesurés par ces trois indices expliquent à eux seuls 78 % de la variation de la demande, le reste étant lié à l'évolution d'autres facteurs comme les remises de la diaspora ou le nombre de biens hypothéqués.
Spéculation et anticipations irréalistes
Si cet « indice de la demande sur le marché immobilier » sera publié à partir de décembre prochain en prenant le mois de novembre 2009 comme référence (base : 100), la Byblos Bank a tout de même dévoilé les résultats de l'étude préliminaire menée entre juillet 2007 et septembre 2015.
Celle-ci a permis de distinguer plusieurs phases d'évolution de la demande. La première – entre juillet 2007 et avril 2008 – enregistre un indice moyen de la demande à 56,7 points, tandis qu'entre mai 2008 et août 2010, la demande des Libanais s'est caractérisée par une forte croissance, avec une moyenne record de 101,1 points, soit une augmentation de 78,3 % par rapport à la période antérieure. Un pic expliqué par « la stabilité politique résultant de l'accord de Doha et des taux d'intérêt plus bas sur les prêts hypothécaires », selon le directeur du département de recherche du groupe Byblos Bank, Nassib Ghobril. L'indice a ensuite chuté de 38,8 % – entre septembre 2010 et juillet 2012 – pour s'établir à une moyenne de 61,9 points. « La période faste de 2008-2010 a été marquée par une hausse des prix alimentant la spéculation et des anticipations irréalistes des agents. Cette hausse des prix a été si élevée que la plupart des résidents n'avaient – et n'ont – plus les moyens d'acheter un bien immobilier de surface raisonnable. Par conséquent, la demande a chuté, puis les facteurs politico-sécuritaires ont, par la suite, entretenu cette baisse », commente M. Ghobril.
De fait la demande domestique n'a cessé de baisser depuis, passant d'une moyenne de 48,7 points entre août 2012 et décembre 2013 (-21,2 %), à une moyenne de 37,6 points entre janvier 2014 et septembre 2015 (-22,8 %). « Nous sommes passés d'un marché de vendeurs, jusqu'au quatrième trimestre 2010, à un marché d'acheteurs et cette tendance s'est accentuée depuis 2014. Aujourd'hui, il est plus facile de négocier les prix à la baisse », souligne M. Ghobril. « Notre indice sert donc aussi à mesurer indirectement le juste niveau des prix en fonction de la demande », ajoute-t-il.
L'indice étudie également la variation de la demande selon trois critères : la région, la religion et le salaire. Sur ce point, ce sont les ménages au revenu le plus élevé (supérieur à 2 500 dollars), qui ont vu leur demande chuter le plus (-80 %) entre la période faste de 2008-2010 et septembre 2015, tandis que celle des ménages dont le revenu est inférieur à 750 dollars, a connu l'érosion la moins forte (-55 %).
« La stagnation actuelle de la demande est peu susceptible de s'inverser, sauf en cas de solution politique globale permettant l'amélioration de l'environnement économique », conclut M. Ghobril.
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