La valeur moyenne des ventes d’appartements en hausse de 75 % au premier trimestre, sur un an Immobilier : la hausse des prix finira-t-elle par freiner la demande ? Guillaume CLERE

Inflation, faibles taux d’intérêt, liquidités abondantes… le contexte régional ne peut qu’encourager les investissements dans l’immobilier. Ainsi, à peine sorti de l’impasse politique, le Liban rattrape à grands pas les pays voisins. Les prix, encore considérés au début de l’été comme sous-évalués, montent en flèche. Pour le moment, cela ne semble pas décourager les acheteurs, notamment ceux de la diaspora, mais jusqu’à quand ? Selon plusieurs sociétés de conseil en immobilier, les prix des terrains ont augmenté de plus de 50 % depuis le début de l’année. Dans la région très prisée de Ras Beyrouth, le prix du mètre carré constructible est passé en moyenne de 8 500 à 12 000 dollars sur les six premiers mois de 2008. Dans le secteur de Hamra, les prix ont augmenté de 5 500 à 9 000 dollars sur la même période. Dans le fameux triangle d’or d’Achrafieh, les prix ont grimpé de 6 500 à environ 10 000 dollars par mètre carré. Toutefois, ces chiffres sont des moyennes et doivent être abordés avec précaution car dans un même secteur, le prix du terrain fluctue largement en fonction de son emplacement. Mais la flambée des prix reste incontestable. Marwan Hamadé, directeur général du cabinet de conseil Sogetim, estime la hausse tous quartiers de Beyrouth confondus à environ 80 %. Les raisons de cette flambée : une forte demande de la part des promoteurs attirés par des prix relativement bas par rapport aux capitales voisines, et une offre de plus en plus restreinte, notamment dans certains quartiers où les parcelles disponibles se font rares. Les investisseurs privilégient clairement les projets résidentiels, qui comptent pour 75 % des permis de construire délivrés pour 700 000 mètres carrés au premier semestre dans la capitale. Et pour cause, le marché des appartements neufs est en pleine croissance, surtout grâce aux Libanais de la diaspora qui cherchent à acquérir un pied-à-terre dans leur pays d’origine, particulièrement la nouvelle génération d’émigrés dans les pays du Golfe. Flambée des appartements neufs Avant même l’accord de Doha, les prix des appartements neufs avaient déjà augmenté en moyenne de 30 % au cours des cinq premiers mois, selon une étude de la société de conseil immobilier Ramco. Cette hausse des prix est différente selon si le chantier est en phase finale ou à ses débuts, souligne la société. Pour une construction qui vient de débuter et sera livrée d’ici deux à trois ans, l’augmentation des prix est en moyenne deux fois plus forte depuis le début de l’année que pour un immeuble qui sera livré dans moins d’un an. À Gemmayzé par exemple, la hausse des prix entre janvier et mai pour un chantier qui en est à ses débuts est de 80 % contre 30 % pour un chantier en phase finale. Car, outre la hausse des prix des terrains, les entrepreneurs subissent la hausse des coûts de construction, responsable, selon eux, pour environ un tiers de l’augmentation des prix des appartements. L’augmentation du prix des matériaux (le prix du béton a augmenté de 60 % depuis octobre dernier, celui du ciment et de l’acier s’est apprécié de 20 à 30 % depuis le début de l’année), du prix du baril de pétrole, et le doublement du coût de la main-d’œuvre depuis l’année dernière pèsent sur les charges des constructeurs. Depuis le rétablissement d’un semblant de stabilité dans le pays, la demande de la diaspora s’est accentuée, à laquelle est venue s’ajouter celle des Arabes. En effet, sur le seul mois de juin, les ventes dans l’immobilier ont augmenté de 11,3 % par rapport au mois précédent, et de 44,5 % comparé au même mois de l’année dernière. Selon la Direction de l’immobilier, sur les 34 995 opérations de vente réalisées au premier semestre (+23,7 % sur un an), 721 ont été faites à des étrangers. Ce nombre est en hausse de 8,8 % sur un an, malgré une chute de 21,3 % en mai, révélant une reprise des achats étrangers en juin. Quant à la valeur des propriétés vendues, elle a plus que doublé en juin par rapport au même mois de 2007, pour atteindre 902,7 milliards de livres (près de 599 millions de dollars). Autre indicateur de la hausse des prix, la valeur moyenne des ventes au premier semestre a été de 52 millions de livres par transaction (environ 34 500 dollars), en hausse de 75 % par rapport à la moyenne des six premiers mois de 2007. Pour le moment, les prix ne semblent donc pas freiner la demande. Mais jusqu’à quand ? Élasticité de la demande La grande inconnue est donc l’élasticité de la demande. Pour M. Hamadé du cabinet Sogetim, la hausse des prix n’en est qu’à ses débuts. Pour lui, nombre d’émigrés restent profondément attachés au Liban et le fait que les prix restent abordables par rapport au reste de la région fait de Beyrouth une destination privilégiée. Cet optimisme attire d’ailleurs de nouveaux entrepreneurs comme M. Bader qui a ouvert son cabinet en conseil immobilier, Property Shop, trois mois auparavant. Il estime que le réel boom de l’immobilier est à venir l’année prochaine. Mais cet optimisme n’est pas partagé par tous les acteurs du marché immobilier. Selon Joe Kanaan, directeur général de Sodeco Gestion, « la hausse des prix ne pourra pas continuer indéfiniment et la demande commencera à caler lorsque le prix du mètre carré des appartements classiques dépassera les 4 000 dollars et s’approchera des prix que l’on rencontre en Europe ». Aujourd’hui certains quartiers sont proches de ce seuil, notamment Achrafieh. La prudence est également de mise pour le cabinet Ramco, qui estime que les accords de Doha et la formation du gouvernement n’ont pas donné lieu à l’euphorie attendue du côté de la demande. Alors que la situation sécuritaire reste incertaine, « il faut attendre la fin de l’été pour évaluer réellement la réaction de la demande à la hausse des prix qui s’est accélérée depuis janvier », conclut-il.