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Loyers

Le Parlement se prononce pour un assouplissement en faveur des anciens locataires

Les amendements adoptés jeudi par la Chambre, en tête desquels la baisse de la valeur locative des appartements, se répercuteront indubitablement sur le processus enclenché. Zoom in, avec l'aide de deux experts, sur les changements pratiques de la loi sur les anciens loyers.

La mise en application de la loi sur la libéralisation des anciens loyers est liée à la création d’un fonds d’aide aux locataires incapables d’assumer la hausse de leur loyer. Archives AFP/Stephan De Sakutin

Plus de deux ans après sa mise en application, le 27 décembre 2014, la loi sur la libéralisation des anciens loyers a été amendée, jeudi, par le Parlement, dans le sens d'un assouplissement de certaines dispositions en faveur des anciens locataires. Mais « cette loi demeure très compliquée », comme le constate l'avocat Élie Assaf. « Elle comporte aussi quelques erreurs en voie d'être corrigées », révèle-t-il. Quant à sa mise en application, elle est « hypothétique, car liée à la création d'un fonds d'aide aux locataires incapables d'assumer la hausse de leur loyer ». Un fonds que Saad Hariri a promis de mettre en place d'ici à quatre mois. Quoi qu'il en soit, la loi sera exécutoire dès sa parution dans le Journal officiel, jeudi prochain probablement, après sa promulgation par le président de la République. À moins que n'aient gain de cause les représentants des locataires qui se sont rendus chez Michel Aoun, hier, pour lui demander de renvoyer le projet approuvé.
Qu'impliquent donc ces amendements sur le plan pratique ?

 

(Repère : Liban : Décryptage de la loi de libéralisation des loyers anciens)

 

 

Une possible révision à la baisse des loyers réclamés
Le Parlement a abaissé l'estimation de la valeur locative du bien-fonds de 5 % à 4 % de sa valeur immobilière. Il revoit donc à la baisse les loyers réclamés aux anciens locataires par leurs propriétaires, en fonction de la valeur foncière de l'appartement. À titre d'exemple, la valeur locative d'un appartement estimé à 500 000 dollars sera donc de 20 000 dollars et non plus de 25 000 dollars par an. Mais comme le prévoyait déjà la loi, le locataire atteindra le montant fixé au bout de six ans d'augmentation progressive de son loyer de 15 % par an.

 

Un fonds de solidarité de plus large portée
La Caisse de solidarité prévue par la loi de 2014 a été transformée en fonds spécial d'aide aux anciens locataires. Le changement d'appellation n'implique pas grand-chose, d'autant que la source de financement n'est toujours pas définie. Comme l'a promis le Premier ministre Saad Hariri, ce fonds sera créé d'ici à quatre mois. D'ici là, tout ce qui concerne la caisse de solidarité ou le fonds d'entraide est suspendu. Ce fonds bénéficiera alors aux anciens locataires dont le revenu atteint jusqu'à cinq fois le salaire minimum, alors que selon la loi de 2014, il était réservé aux locataires dont le revenu atteignait jusqu'à trois fois le salaire minimum. « Les locataires dont le revenu ne dépasse pas le triple du salaire minimum verront l'augmentation de leur loyer prise en charge à 100 % par le fonds d'aide. Ceux dont le revenu se situe entre trois fois et cinq fois le salaire minimum assumeront, eux, 20 % de l'augmentation de leur loyer. Le reste sera assumé par le fonds d'aide », précise Me Assaf à ce propos. Ce fonds bénéficierait également aux locataires qui résident dans des appartements dits de luxe, contrairement à la loi adoptée en 2014, qui les en excluait. Enfin, les locataires pourront bénéficier de ce fonds pour une durée de 12 ans, contre 9 ans pour la loi de 2014, avec possibilité de prorogation de trois ans. « Il reste à savoir où l'État trouvera cet argent, compte tenu que d'ici à quatre mois, le ministère des Finances sera sans aucun doute pris d'assaut par les anciens locataires soucieux de souscrire à une prise en charge, se demande l'avocat, dubitatif. Sans parler des abus possibles. »

 

(Voir aussi, le dossier spécial du Commerce du Levant : Que dit la loi sur la libéralisation des loyers ?)

 

 

La décision de la commission spéciale chargée de l'évaluation du bien-fonds peut désormais faire l'objet d'un appel
La commission spéciale chargée de l'évaluation du bien-fonds avait été invalidée par le Conseil constitutionnel, car sa décision était irrévocable, non susceptible de recours. Le Parlement a donc réparé cette faille, jeudi dernier. Désormais, cette commission censée trancher en cas de litige entre un propriétaire et un locataire (sur la valeur du bien-fonds et donc le montant du loyer) est à caractère judiciaire. Elle est à double degré de juridiction. Elle est susceptible d'un recours en appel. Quant au litige, il survient généralement après le rapport d'expertise envoyé par le propriétaire, poussant le locataire à une contre-expertise. La commission spéciale sera constituée d'un président, un juge en exercice ou à la retraite, et de quatre membres, représentants des propriétaires, des locataires, et des ministères des Finances et des Affaires sociales.

 

Si le locataire meurt, conjoints et descendants résidents bénéficient de la reconduction du loyer
C'est en faveur des descendants du locataire qu'a été amendé l'article 29 de la loi sur les anciens loyers, alors que ces derniers avaient été ignorés de la loi 2014. En cas de décès du locataire, non seulement son épouse, mais aussi ses enfants habitant avec lui bénéficieront désormais d'une reconduction du loyer.
Il reste à savoir si ces amendements conviennent à tous, locataires et propriétaires. « Il s'agit d'un problème qui remonte à 70 ans et qui ne comporte pas de solution parfaitement équitable, ni idéale », fait remarquer une source constitutionnelle qui requiert l'anonymat. « C'est la raison pour laquelle un échange de sacrifices est nécessaire, tant de la part des locataires que des propriétaires. » Sans compter que « le Parlement ne pouvait aller plus loin, ce qui aurait été anticonstitutionnel. De nombreux propriétaires et locataires ayant déjà réglé leur situation, la Chambre ne pouvait pas perturber les effets de la loi ». « Déjà que la loi-programme de 2014 était censée entamer un processus, ajoute la source. Elle devait donc être adoptée intégralement, ou alors être rejetée intégralement. » Et d'insister toutefois : « L'amendement de la loi doit clôturer cette affaire. Cela va dans le sens d'un assouplissement de certaines dispositions en faveur des anciens locataires. » Mais la source constitutionnelle ne peut s'empêcher d'observer que « la question du logement ne saura être réglée humainement sans l'adoption d'une politique de transport public ».

 

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