Beyrouth, inaccessible aux primo-accédants ?

Jeune couple actif de moins de 30 ans, avec un budget entre 150 000 dollars et 200 000 dollars, tel semble être le profil des Libanais achetant un logement pour la première fois, selon les acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour.

Pour pouvoir acquérir leur premier bien immobilier, ces derniers ont généralement recours aux prêts logement proposés par les banques en partenariat avec l'Établissement public pour l'habitat (EPH). Il s'adresse aux ménages dont les revenus n'excèdent pas les 4 333 dollars mensuels, pour un montant de 180 000 dollars au maximum.

« Ce type de prêt – à un taux d'intérêt de 5,07 % – représente 30 % des prêts immobiliers octroyés par la banque, car le revenu des primo-accédants oscille généralement entre 2 000 et 3 000 dollars, et le montant de l'acompte reste abordable », explique la directrice adjointe de la Blom Bank et directrice de la banque de détail, Jocelyne Chahwan.

Lorsqu'il passe par l'EPH, le client peut emprunter jusqu'à 90 % du montant du bien immobilier, alors que la Banque centrale impose un acompte de 25 % pour un prêt classique. Les primo-accédants incluent aussi « les militaires, les agents de sécurité intérieure, les douaniers et les juges, car ils bénéficient d'un régime spécifique via des prêts subventionnés par la BDL – à un taux très avantageux de 1,68 % – et généralement leur budget oscille aussi autour de 180 000 dollars », précise Mme Chahwan.

S'il n'existe pas de statistiques exactes sur la part des primo-accédants sur le marché de l'immobilier, ces derniers représentent environ 40 % des clients aux prêts logement de la Blom Bank – la deuxième plus grande banque du pays – et 90 % d'entre eux optent pour l'une ou l'autre de ces formules de prêt.

Budget serré
Or avec un budget de 180 000 dollars, difficile de trouver un bien à Beyrouth. « Les primo-accédants n'ont généralement pas les moyens de vivre à Beyrouth, ils visent surtout les régions périphériques de la capitale, et principalement le Metn, pour des appartements de 100 ou 150 m² », raconte Joe Ibrahim, directeur général de l'agence immobilière Plus Brokers. « Ils préfèrent s'éloigner de la capitale et acquérir un bien de 100 m² que d'acheter un 50 m² à Beyrouth pour le même prix », confirme Ahmad al-Khatib, directeur général de l'agence Century 21.
Et pour cause, « s'il n'existe pas de données sur le prix de l'ancien au Liban, le prix du mètre carré des projets en construction au premier étage à Beyrouth débute à 2 000 dollars et peut grimper jusqu'à 8 500 dollars », rappelle Guillaume Boudisseau, consultant à l'agence de conseil immobilière Ramco.

De plus, à Beyrouth, la superficie moyenne d'un appartement en construction reste assez élevée – 216 m² en 2015 – malgré une baisse de 9 % par rapport à 2014, selon une étude de Ramco basée sur un panel de 384 immeubles résidentiels en chantier. « Vous ne pouvez pas vous attendre à ce que des jeunes achètent des appartements de 250 ou 300 m² en plein Beyrouth, cela coûte au minimum un million de dollars ! », lance Joe Ibrahim. Selon le cadastre, la valeur moyenne par transaction immobilière sur les deux premiers mois de l'année a atteint 657 875 dollars à Beyrouth contre 164 220 dollars dans le Metn et 149 562 dollars à Baabda, par exemple.

Changement de mentalités
Du coup, les développeurs immobiliers commencent à se lancer dans des projets d'appartements de plus petites surfaces. « On remarque un changement de mentalités, les développeurs construisent déjà des appartements de 80 m² et l'on verra bientôt des 50 m² à Achrafieh ou même au centre-ville. Je suis certaine qu'ils vont se vendre très rapidement », présage Jocelyne Chahwan. Reste que « la majorité préfère continuer à produire des appartements de 200 m² à Beyrouth, car elle considère les projets de petites surfaces trop risqués, contrairement aux régions périphériques où l'on trouve aisément des appartements de 100 ou 150 m² », nuance Joe Ibrahim.

« Dans des quartiers populaires de Beyrouth, vous pouvez trouver des appartements de deux pièces à 250 000 ou 300 000 dollars pour 100 mètres carrés », renchérit Joe Ibrahim. Mais, de facto, le budget dépasse déjà les 180 000 dollars accessibles grâce au prêt via l'EPH. « Ceux ayant un budget plus conséquent optent pour (la formule classique) du prêt immobilier subventionné par la BDL, dont le montant maximum est de 530 000 dollars, à un taux de 5,44 %. Or ils doivent payer un acompte de 25 % du prix du bien, donc cela nécessite d'avoir des économies d'au moins 100 000 dollars », indique Jocelyne Chahwan.

« Ces clients sont donc généralement plus âgés – 30 ans et plus – et par conséquent ont des revenus oscillant d'environ 6 000 ou 7000 dollars par ménage. Ce sont plus souvent des jeunes familles qui vendent leur premier logement pour payer l'acompte d'un appartement plus grand. Le seul moyen pour que des primo-accédants puissent bénéficier de ce prêt est donc de disposer d'une aide familiale conséquente, ou de faire le choix d'économiser plus longtemps... » conclut-elle.

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