L’immobilier résidentiel US a un problème d’offre

Après trois années de forte hausse, les ventes de maisons existantes ont atteint un pic cyclique l'été dernier. Elles ont depuis lors reculé d'environ 15 % et se situent à 4 millions en rythme annualisé pour les maisons individuelles, à quoi s'ajoutent environ 600 000 ventes d'appartements en copropriété. Ce repli fait suite (au plan temporel, sinon au plan causal) au renchérissement des taux d'emprunt, qui ont augmenté de plus de 100 pdb entre mai et septembre 2013, phénomène lié à la réduction annoncée des achats d'actifs de la Fed. Des éléments plus anecdotiques (le shutdown en octobre dernier, l'hiver rigoureux) ont sans doute aussi pesé sur la demande de maisons. Cela étant, les prix des maisons continuent d'augmenter à un rythme assez soutenu et qui ne fléchit guère, de l'ordre de 10-15 % sur un an selon les indices. Ce constat amène à se demander s'il n'y a pas aussi, et surtout, un problème d'offre.
L'offre de maisons à vendre est venue pour une part notable, ces dernières années, de la liquidation de maisons saisies après un défaut de crédit ou de ventes forcées par des
propriétaires aux abois. Selon la National Association of Realtors, la part de ces « ventes de panique » a pu atteindre 50 % des ventes début 2009 et est retombée à 16 % aujourd'hui. La chute a été brutale l'an dernier. Le temps passant, le stock de maisons à vendre qui a explosé avec la crise du subprime s'est apuré. Il avait atteint un pic de plus de 4 millions en 2007. Depuis début 2012, il est stabilisé au voisinage de 2 millions, un niveau plus bas que la moyenne historique. Autre signe de la tension sur l'offre : le délai entre la fin d'une construction et la vente d'une maison neuve est tombé à 3,5 mois, contre plus d'un an en 2009 et 2010.
Sans un redressement marqué de la construction, le déséquilibre offre-demande a tout lieu de perdurer. Avec moins de 1 million de mises en chantier, l'activité reste en-deçà de la normale d'environ 40 % si l'on se réfère aux standards de long terme. Les contraintes sur l'offre sont bien identifiées dans l'enquête auprès des constructeurs, qui se plaignent d'une insuffisance de crédit et du manque de travailleurs qualifiés. Dans ces conditions, les tensions de prix peuvent persister.